《漢中市住宅小區物業服務監督條例》（以下簡稱《條例》）由省十四屆人大常委會第十六次會議于5月28日批準，于9月1日起施行。

該條例作為全省首部聚焦物業服務監督的地方性法規，自啟動立法程序以來就備受社會關注。

那么，這部歷時近兩年制定完成的法規，究竟是如何形成的？回應了當前物業領域的哪些熱點、難點、痛點問題？有哪些創新舉措？又如何確保其真正落地見效？記者就上述問題采訪了有關部門。

立法緣起

從“投訴集中”到“立法回應”的民生訴求

物業管理是城市管理的基礎，直接關乎居民的獲得感、幸福感與安全感。近年來，在市委、市政府的重視和相關部門的共同努力下，在市人大常委會的依法監督推動下，我市物業管理水平不斷提升，但與人民群眾期盼、與現代化城市管理標準還存在一定差距。

隨著物業規模的不斷擴大，“物業服務質量低下、質價不相符，業主委員會成立難、監管難、運行難”等問題日益凸顯，住宅物業服務成為群眾投訴集中領域。據市市場監管局統計，今年以來，通過“12345”和“12315”熱線接到的物業收費類投訴達385件，查處各類物業服務違法案件20起。

“早在2016年就有群眾呼吁針對物業管理立法，但當時我市剛獲得地方立法權，立法力量薄弱，且上位法較為宏觀，立法條件尚未成熟。”市人大法工委主任許漢峰坦言。2021年省《物業管理條例》出臺后，市民對物業管理立法的呼聲愈發高漲，立法時機日漸成熟。

民有所呼，法有所應。2023年，市人大法工委組織市住建、城管、市場監管和發改等有關部門圍繞物業管理立法的必要性、緊迫性，開展了廣泛而深入的立法前期調研。經過充分研究論證，《條例》被納入市人大常委會2024年度立法計劃，物業管理正式進入立法程序。

立法過程

三次審議背后的“開門問計”與力求精準

物業管理涉及多方利益，如何兼顧平衡、凝聚共識，是《條例》起草的核心挑戰。對此，立法部門始終堅持“開門立法”，以“問需于民、問計于民”找準治理平衡點。

《條例》初稿形成后，市人大法制委聯合市住建局等部門通過現場調研、書面征詢、社會公示等多種方式，廣泛征集各縣區、13個市級相關部門及群眾、社會各界意見建議，共征求78條意見，55條被采納。

2024年6月《條例》第一次審議后，立法團隊進一步拓寬征求意見范圍，結合各方反饋作出關鍵調整 —— 將法規名稱從《漢中市物業服務管理條例》修改為《漢中市住宅小區物業服務監督條例》，以“監督物業服務、規范物業行為”為立法突破口，體現立法針對性的同時，也避免了與其他地市立法的同質化。

考慮到《條例》內容的重要性和復雜性，關系到千家萬戶安居樂業，市人大常委會第二次審議后，立法團隊繼續深入調研，多次召開由物業服務行業協會、物業服務、業主和業主委員會、街道辦事處和社區、有關職能部門、專業經營單位等參與的立法座談會議，廣泛聽取各方意見和建議。

在立法調研現場和座談論證會上，小區業主、物業服務企業、行業主管部門、立法咨詢專家積極發言、各抒己見。

“業主買了小區停車位，還需要每月向物業交管理費嗎？”

“有的業主長期拖欠或者不繳納物業費，影響物業公司的正常運維，是否有解決途徑？”

“物業管理糾紛易發多發，且形式多樣，建議加大在基層的調解力度。”

…………

大家積極發言、各抒己見。經過一次次“面紅耳赤”的激烈討論和一遍遍“咬文嚼字”的修改，各方之間的“同心圓”漸漸有了輪廓、“公約數”慢慢有了答案，完善形成《條例》第三次審議稿。

“《條例》從立項到出臺，歷時近兩年，先后經過市人大常委會三次審議。看似拉長了進程，但從立法實踐效果來看，這其實也是一件好事，每次審議都更加充分聽取和吸納了民意，立法質量更高，群眾滿意度也更高。”許漢峰說。

立法亮點

靶向破題的“三個明確”與五大特色

良法是善治的前提。《條例》堅持問題導向，立足漢中實際，以“不抵觸、有特色、可操作”為原則，為破解物業服務管理難題開出法治良方。

遇到物業問題到底該找誰？針對物業管理中多部門職能交叉、“誰都能管卻誰也沒管”的怪圈，《條例》細化了政府相關部門的監管職責，明確了業主、業主大會、業委會、物業管理委員會在服務監督中的具體責任，構建起清晰的責任體系。

條例以監督為切入口，那么到底能監督什么？圍繞群眾反映強烈的突出問題，《條例》對物業服務合同、服務標準、公共收益、專項維修資金、車位車庫管理等作出明確規定。尤其針對物業服務費這一焦點，從物業等級評定、一費制實施及費用收繳等層面厘清權責，從源頭減少矛盾。

物業公司的服務水平參差不齊，如何有效進行監管？《條例》明確了物業服務人員選聘規則、住建部門信用評價與分級監管、投訴舉報制度，構建基層治理體系，形成全鏈條監督閉環。